Более 200-т торговых центров Великобритании находятся «в кризисе»

Эксперты утверждают, что более чем 200 торговых центров Великобритании находятся под угрозой перехода под стороннее управление.

Аналитик Нельсон Блэкли сказал, что упадок «основных якорных магазинов», таких как BHS и Toys R Us, и рост онлайн-покупок вызвали «нисходящую спираль».

Многие из «центров риска» принадлежат частным акционерным компаниям США по сделкам, которые потребуют рефинансирования.

«Если центры закроются, особенно в небольших городах, это будет иметь катастрофические последствия», – сказал Блэкли. – «У нас слишком много торговых центров с одинаковым ассортиментом магазинов и товаров, и это в целом не привлекательно».

Мать и дочь Хелена Ващишин и Аня Рамсден из Ноттингема сказали, что городской ТЦ Broadmarsh Centre был «пустым и бездушным». Несмотря на то, что он не входит в число 200, принадлежащих частному акционерному капиталу, в течение последнего десятилетия центр закрывал магазины и в настоящее время ожидает перестройки стоимостью 86 млн фунтов стерлингов.

Госпожа Рамсден сказала: «Магазины уходили один за другим – даже когда они были там, они были немного мусором».

У Джасмин Стивенсон из Иствуда в Ноттингемшире была похожая точка зрения на центр: «Я буквально иду туда, если я должна». «Несколько лет назад многие предприятия были закрыты и убраны», – сказала она. – «Они сказали, что собираются отремонтировать его, но ничего не произошло. Это не то место, куда я сейчас хожу. Это позор. Большая часть истории была разрушена, чтобы освободить место для этого бетонного блока. Это очень удручает».

Господин Блэкли из «Национального центра обмена знаниями в области розничной торговли» сказал, что рост онлайн-торговли в Великобритании на таких сайтах, как Amazon, был быстрее, чем на любом другом розничном рынке в мире.

«Если крупный якорный магазин уходит, это оказывает эффект ореола на другие магазины в этом центре. Это нисходящая спираль, и вы не можете заполнить торговые центры маникюрными салонами и вейп-магазинами».

Стив Холл из Эссекса сказал: «Мне нравятся торговые центры, но они, похоже, умирают. Я хотел бы, чтобы немного денег было потрачено на то, чтобы сделать их снова хорошими».

Господин Блэкли из Ноттингемской бизнес-школы указал на исследование в Financial Times, согласно которому в городах и поселках по всей Великобритании продаются торговые центры и ритейл-парки стоимостью около 2,5 млрд фунтов стерлингов. «Часть этого маркетинга является неофициальной и не общедоступной», – сказал он. – «Это тенденция, которая движется очень быстро. Вы не обязательно хотите заниматься собственностью торговых центров в данный момент. Люди предполагают, что ряд ведущих национальных ритейлеров находятся на грани и могут закрыться, и это может привести к "падению" торговых центров. Два года назад в результате развала BHS остались пустые подразделения примерно в 200 торговых центрах, и более чем в половине эти большие, пустые блоки еще не заполнены».

Кризис затрагивает торговые центры по всей Великобритании, независимо от их местоположения, сказал Дэниел Мид из фирмы по управлению активами APAM. «Это может повлиять на все виды торговых центров, независимо от их местоположения, будь то небольшие или крупные города. Их объединяет то, как они финансируются – структура капитала за ними. Очевидно, что если центр находится в более богатом месте, проблему можно будет легче решить».

Одним из центров, недавно ставших банкротом, является торговый центр Nicholsons в Мейденхеде, который, по данным Financial Times, был куплен Vixcroft – частным специалистом по недвижимости – и хедж-фондом Cheyne Capital в 2015 году.

В документе описывается ТЦ Nicholsons как «один из первых значительных обвалов среди десятков британских активов торговой недвижимости, купленных оппортунистическими инвесторами».

Застой центров?

Жители поговорили с BBC о проблемах, связанных с рядом торговых центров по всей стране, их «пустоте» и недостатке инвестиций, который привел к стагнации.

ТЦ Newlands в Кеттеринге, который поддерживается частным акционерным капиталом, закрыл ряд торговых точек. «Это печальная сцена на данный момент», – сказал Пол Анселл, председатель городского гражданского общества. – «Существует цикл открытия и закрытия магазинов, и я не уверен, что они смогут что-то сделать, чтобы улучшить его».
Из ТЦ Guildhall в Стаффорде, также поддерживаемого частной инвестиционной группой, многие ритейлеры переехали в новый городской комплекс Riverside. «Мы обеспокоены тем, что все не так активно, как было», – сказал Уильям Рид из Стаффордского историко-гражданского общества. – «Я прошел там на днях, и около 15-20% единиц пусты». Обе группы прямых инвестиций связались для комментариев.
Торговый центр Callendar Square в Фолкерк, Штирлингшир, был куплен «глобальным управляющим инвестициями в недвижимость» Колони Нортстаром в 2015 году. В 2006 году центр был оценен в более чем 25 млн фунтов стерлингов, но местные СМИ сообщили, что его продали за чуть более 1 млн фунтов стерлингов на аукционе в прошлом году.
Broadmarsh в Ноттингеме принадлежит инвестиционному фонду Intu – в настоящее время является предметом тендера на поглощение – который управляет торговыми центрами по всей Великобритании. Несмотря на то, что объект не сталкивается с теми же проблемами, что и центры с частным капиталом, господин Блэкли сказал, что центр следует «примерно такому же плохому опыту розничной торговли, какой можно получить без физического закрытия центра». Найджел Уитли, генеральный директор центра, сказал, что идет подготовка к его «захватывающей трансформации». Intu, управляющий центром, сказал, что в настоящее время он проводит «подготовительные работы» для планируемой перепланировки стоимостью 86 млн фунтов стерлингов.

APAM провела исследование по выявлению центров «риска». Результаты позволяют выявить то, что многие из затронутых центров были предметом краткосрочных спекулятивных сделок. Исполнительный директор Саймон Кук сказал: «Мы думаем, что эти торговые центры пострадали от совершенного шторма дефолта розничных рынков, снижения потребительских расходов, влияния интернета и повышения арендной платы и ставок. Все это в совокупности создает сложные условия для торговли и получения прибыли. Мы видим, что многие из этих заемщиков начинают нарушать земельные соглашения».

Господин Кук сказал, что большинство центров, находящихся «в кризисе», были предметом сделок, которые подлежат рефинансированию. «Они должны вернуть деньги своим инвесторам», – сказал господин Кук. – «Это не выглядит очень реальным. Честно говоря, центры либо придется продавать по более низкой цене, либо вводить капитал для восстановления, а мы не видим у банков интереса к этому. Это большие участки земли, занимающие центральное место в городах. Вы можете увидеть рост вандализма, рост преступности и влияние на инфраструктуру. Я не предполагаю, что каждый город столкнется с этими проблемами, но мы должны остановить гниль. Политики должны придумать план для ускорения процесса восстановления торговых центров», – добавил он.

Представитель правительства заявил: «Это правда, что главные улицы меняются, как и всегда, и мы стремимся помочь сообществам адаптироваться». Говорят, что правительство собрало «экспертную группу» для «диагностики проблем, влияющих на главную улицу, и разработки рекомендаций, которые помогут им процветать».

Будущее торговых центров

Тенденция закрытия торговых центров довольно известна в США, где «мертвый торговый центр» или «торговый центр-призрак» – это термин, который описывает разрушающиеся здания, оставшиеся после того, как основные универмаги переехали.

«Многие из проблем, с которыми сталкиваются торговые центры в Великобритании, есть в США», – сказал господин Блэкли. По его словам, центры, которые процветали, не могли расширить свое предложение. «Британские торговые центры должны измениться, чтобы выжить», – считает Блэкли. «Они должны стать брендом гостеприимства. Произошел заметный переход к "экономике впечатлений" и увеличению расходов на еду и напитки, которые в настоящее время составляют более 20% от общих расходов в некоторых новейших схемах. Некоторые из крупных центров в Великобритании включают центры Sea Life, катки, крытые лыжные трассы. Это объекты, которые, на мой взгляд, выживут. Нет сомнений в том, что если торговые центры не предоставят потребителям то, что им нужно, они уйдут на второй план».

Некоторые из других представлений о будущем также радикальны.

Господин Мид, глава управления активами торговых центров в APAM, сказал, что общественные объекты, такие как библиотеки, медицинские центры и даже школы, могут находиться в торговых комплексах. «В Ричмонде новая школа строится над магазином Lidl, так что это не за пределами возможного», – сказал он. – «Что нравится людям в торговых центрах, так это то, что они расположены в локации с хорошим транспортным сообщением. Государственная служба здравоохранения выразила заинтересованность в том, чтобы присутствовать в некоторых центрах. Поскольку там уже есть аптеки и другие магазины, это будет похоже на универсальную торговую точку в центре города. Проблема в том, что этими центрами управляют инвесторы, которые имеют краткосрочный подход и не имеют навыков или инвестиций, чтобы принять требуемые изменения. Чтобы решить эту проблему, необходимо создать совместное предприятие с местными сообществами».

В последние месяцы некоторые местные власти покупали «нелюбимые» торговые центры у инвесторов, стремящихся их разгрузить.

«В феврале 2018 года городской совет Кентербери заключил одну из крупнейших сделок с торговыми центрами, в которой участвовал совет, получив полный контроль над торговым центром Whitefriars», – сказал господин Блэкли. – «Местные власти выкупили 50% акций глобального управляющего фонда TH Real Estate за 75 млн фунтов стерлингов».

В Шрусбери Совет Шропшира купил три центра, в том числе один «рискованный», для «поддержки экономического роста и возрождения» города. Будут ли такие схемы работать, зависит от страсти, видения соответствующих властей и от того, смогут ли они обеспечить частные инвестиции.

В Ковентри план городского совета, который совместно с частными инвесторами решает вопросы перестройки послевоенных торговых центров, является хорошим примером возрождения торговых объектов. «Но такие инвестиции советов – это риск для государственных денег», – сказал господин Блэкли. «В слишком многих случаях советы пытаются восполнить пробел, и я не думаю, что эта инициатива будет существовать в долгосрочной перспективе».

Перевод Retailmaps.ru

Источник: https://www.bbc.com/news/uk-england-45707529